La méthode pour emprunter sans apport

Bonjour à tous,

L’apport financier demandé par la baque fait partie des premières causes d’abandon de projet d’investissements locatifs.

En effet malgré des projets très rentables, avec des cashflow de plusieurs centaines ou milliers d’euros, les banquiers vous demanderont systématiquement de faire un apport.

En général ils vous demanderont au minimum la frais de notaires (8% en moy)

Cela peut représenté des sommes très importantes. POur donner un exemple sur un projet d’achat d’ immeuble en 2017, j’avais un crédit à 2000/mois pour une rentrée d’argent de 2850 E/mois… soit 850 euros de cash flow positif

Malgré cela j’avais des refus catégorique des banquiers qui me demander encore et toujours au moins les frais de notaires.

Biensouvent, si l’on a établi une relation de confiance avec ses banques, nos conseillers sont partant pour le projet MAIS c’est le logiciel qui demande obligatoirement le paiement des frais.

AInsi quelle est la solution puisque l’ on dit que pour réussir à quitter la rat race, il faille enchainer les investissements ? 

La solution se résume en 3 mots: ACTE EN MAIN

“acte en main” ?? quoi ? c’est quoi ce terme à la bon chic bon genre Benoit?

Alors je vous explique, “acte en mains” signifie que nous achetons un bien avec les frais de notaires inclus. C’est au vendeur de payer ces frais avec bien évidement un prix d’achat qui doit etre valorisé en plus de ces frais.

Ex: j’achète un immeuble à 325 k E.
Le banquier va me demander d’apporter au minium: 0.08*325 000 soit 26 000E.
Or je vais demander au vedeur de faire un achat acte en main, ainsi je lui achèterais 325+26= 351 000 E “acte en main” !

Ainsi lors des simulations avec le banquier vous pourrez annoncé le prix de vente auquel vous achetez le bien et vous demanderez un crédit uniquement pour cette somme.
Cela sous-entend que vous allez vous charger du financement des frais de notaires….du moins c’est ce que doit comprendre le logiciel bancaire !

De ce fait vous n’avez alors dans ce cas plus besoin de faire d’apport puisque cela revient à un financement par le crédit à 110 % (frais de notaire + prix de vente).

Mais alors comment faire , quoi dire pour réussir à faire un “achat  acte en main” ???

  • Au vendeur:

Il ne faut dans un premier temps rien lui dire. EN effet si dès la première visite nous lui disons que l’on veut faire un acte en main, il va commencer à se poser des questions, peut être même prendre peur !
C’est quoi ce truc acte en main, une arnaque ?

SI le vendeur est un professionnel, c’est PAREIL.

EN effet de nombreux agents (en général les moins bons) ne sauront pas ce que c’est… Cette méconnaissance va entrainer de l’inquiétude voir de la panique, et plutôt des mauvais points pour négocier.

Donc il faut simplement se mettre d’accord sur le prix de vente (hors frais) puis une fois que nous avons bien avancé, que tout le monde est appaisé (puisque l’on vient de trouver un accord) alors nous pouvons lui expliqué notre démarche et demande ” acte en main”.

Pour le vendeur, cela ne change strictement rien du tout. Il ne paiera pas plus, pas moins.
L’argument pour qu’il accepte  c’est simplement de lui dire que cela facilitera la demande de crédit. Ainsi s’il est motivé à vendre il ne devrait accepté.
De toutes façon vous êtes en position de force.

  • Au banquier

Là il y a 2 solutions. La première c’est de ne rien lui dire,

“la parole est d’argent, le silence est d’or”

Sur des petits montants cela peut passer ( inférieur à 100 000E)  mais attention il ne faut pas lui mentir.

Vous ne pouvez dire que ce qui est vrai:
“je souhaite un financement à 100% du prix de vente, je ne ferai pas d’apport pour le bien”…

La deuxième solution est de lui demander de faire un crédit à 110% sans apporter les frais de notaire. Là il va vous dire que ce n’est pas possible …(sinon je n’aurai pas eu besoin d’ écrire cet article).
Et puisqu’il ne peut trouver de solution, vous allez lui la donner. Bien souvent il ne connaitra pas non plus et sera heureux d’apprendre cela.

Personnellement je préfère cette deuxième solution. Il faut absolument garder confiance et puisque vous me lisez c’est que vous visez comme moi, long terme, le banquier est notre ami !

Enfin pour finir le notaire n’aimera pas non plus trop faire des “acte en mains”. en effet cela lui change de se habitudes, et parfois même il ne saura peut-être pas comment faire….Mais c’est son job donc il trouvera.

Pour faciliter cet technique je vous recommande d’autant plus de travailler avec votre propre notaire. (ne pas prendre le notaire du vendeur mais le sien)

 

Voilà alors j’ espère que cet article t’ a plu, si vous aussi avez des questions sur cette technique peu connue, n’ hésites pas à laisser des commentaires.

 

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